Tão importante quanto uma construção predial é a sua manutenção ou reforma. Após um determinado período, o desgaste natural de algumas áreas pode ocorrer, como pequenas infiltrações, rachaduras ou outros problemas derivados de situações cotidianas e, por isso, a reforma de alguns locais é necessária.
Algumas partes ou peças sofrem com o desgaste de seu uso constante, precisando de manutenção e, em alguns casos, a substituição por um novo produto.
Outro motivo pelo qual isso acontece também está relacionado ao desenvolvimento de produtos mais tecnológicos, oferecendo assim alguns tipos de upgrade de peças, que podem otimizar o funcionamento de uma edificação.
Seja em áreas internas ou em áreas externas, as manutenções fazem parte da rotina de qualquer local, garantindo que seu funcionamento não sofra alterações ou interrupções.
Esses procedimentos fazem parte de qualquer rotina predial, pois visam garantir o funcionamento do local como um todo e, por isso, precisam de atenção e realização periódicas.
Tipos de manutenção
Embora o conceito seja abrangente, existem diferentes tipos de manutenção, que devem ser aplicadas de acordo com a necessidade de um local. As principais são:
- Manutenção corretiva;
- Manutenção preventiva;
- Manutenção detectiva;
- Manutenção preditiva.
A manutenção corretiva é a mais comum, realizada após a pane de um equipamento ou de um sistema. Pode ser o tipo de manutenção mais cara, já que exige que uma empresa especializada solucione o problema rapidamente.
Quando ocorre uma pane em um sistema, ela pode comprometer a dinâmica de um local, como no caso de um elevador.
Já a manutenção preventiva é ideal para muitos locais. Isso porque ela é realizada antes que um problema aconteça, permitindo que uma área ou uma peça de equipamento que apresente sinais naturais de desgastes seja substituída antes de causar uma pane.
Essa situação pode ser vista em encanamentos, por exemplo, no qual uma determinada peça apresenta uma rachadura e deve ser substituída antes que ela venha a se romper.
Na manutenção detectiva é feita uma análise completa de um sistema, como o de prevenção de incêndio, por exemplo.
Nessa manutenção, todos os itens são testados previamente, de modo a detectar algum possível problema oculto. Assim, é possível evitar que em caso de necessidade algum equipamento não funcione.
A manutenção preditiva pode ser feita em sistemas que emitem laudos de funcionamento ou possam ser monitorados.
Assim, é possível medir o desempenho de uma máquina e predizer se ele está caindo, o que demonstra que é preciso realizar a manutenção do equipamento.
Esse pode ser um processo comum em bombeamento de água, em que é possível verificar em um laudo que a eficiência do processo está caindo, o que indica que algum item precisa ser substituído.
Independentemente do tipo de manutenção, sua realização garante maior eficiência dos sistemas internos de um prédio, prevenindo situações emergenciais.
Manutenção de equipamentos e sistemas prediais
Um dos tipos mais comuns, sem dúvida, é a manutenção de elevadores sp. Por ser um equipamento de uso diário e constante, os elevadores passam por desgaste natural de suas peças, que precisam ser substituídas para evitar panes.
É muito comum ver problemas nos sistemas de elevadores, sendo os mais comuns:
- Fechamento das portas;
- Desnivelamento;
- Desgaste de roldanas;
- Desgaste de rolamentos.
Esses problemas, além de influenciar diretamente no funcionamento do elevador, podem gerar desconforto nos usuários. Isso porque muitas pessoas apresentam claustrofobia ou labirintite, quadros que geram mal-estar dentro do equipamento.
Por isso, a manutenção de elevadores preços deve ser feita de acordo com a necessidade, sendo indicada a manutenção preventiva do equipamento.
Em relação aos sistemas prediais, um dos que mais precisa de manutenção constante é o sistema de esgoto. Dada a quantidade de salas ou escritórios em um prédio, é comum acontecer problemas de entupimento ou queda da eficiência hidráulica.
Além disso, em algumas áreas em que o sistema de esgoto é próximo de bacias ou represas, é preciso realizar a adaptação para permitir a manutenção do complexo, construindo uma estação elevatória de esgoto (EEE).
Com o uso de bombas e tubulações específicas, esse sistema precisa ser acompanhado constantemente, garantindo seu funcionamento adequado.
Por esse motivo, a manutenção de estação elevatória de esgoto é importante, momento esse em que são substituídas algumas peças que garantem a eficiência do sistema.
Por isso, criar um cronograma de análise dos sistemas internos de uma edificação auxilia no controle do desempenho do imóvel como um todo, evitando problemas frequentes.